Mais-Valias na afectação ao AL

Nos últimos anos, tem havido um crescimento acentuado dos registos de Alojamento Local, basta consultar o RNAL para ver a evolução desde 2014.

Maioritariamente, são pequenos empreendedores, que tinham uma segunda casa e optaram pelo alojamento local como forma de rentabilizar património que não estava a ser utilizado. Estes novos empresários, na sua grande maioria, não têm conhecimentos fiscais suficientes, nem tão pouco a  consciência de todas as implicações fiscais que este negócio poderá gerar nos seus rendimentos tributáveis. Umas das grandes questões, que não tem sido muito discutida publicamente, diz respeito à afectação dos imóveis da esfera pessoal para a actividade empresarial. Antes do empresário efectuar o início de actividade do alojamento local num imóvel do qual seja proprietário, torna-se muito importante saber qual o valor de mercado do imóvel nessa data, visto que a partir daí fica sujeito a tributação em duas categorias de rendimento. É precisamente esta situação, que é desconhecida pela maioria dos empresários, que poderá gerar alguns dissabores no momento de desafectar ou vender esses imóveis.

Vejamos o que esta situação implica através de um exemplo:

Um imóvel adquirido em 2013, foi afecto à atividade empresarial em 2015 e desafectado/alienado em 2017.

Em 2015, quando o empresário afecta o imóvel ao alojamento local, fica sujeito a tributação na Categoria G- Incrementos Patrimoniais, nomeadamente ao cálculo de uma mais/menos valia sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2013 e 2015.

Esta mais valia, que é tributada em 50%, fica suspensa, sendo apenas declarada no ano em que o imóvel é desafectado/alienado.

Em 2017, quando o empresário retira o imóvel do alojamento local/aliena, fica sujeito a uma mais valia na Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais, no montante de 95% sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2015 e 2017.

Mas há ainda outro aspecto que é desconhecido pela maioria das pessoas. Sabendo que os imóveis adquiridos antes de 1989 ficam isentos de tributação da Categoria G (Mais valias), poderá ser um grande erro afetar esse imóvel ao alojamento local. Apesar de o imóvel continuar isento de mais-valia da Categoria G (valorização entre o ano aquisição e o ano de afetação do imóvel), este ficará sujeito à mais valia da Categoria B (valorização entre o ano de afectação do imóvel e o ano desafectação/alienação).

Deste modo, verifica-se que é cada vez mais importante que, antes de iniciar actividade neste sector, os titulares de AL que sejam também proprietários tenham conhecimentos de toda a tributação fiscal presente e futura inerente a este negócio. Existem algumas opções que poderão minimizar o efeito fiscal da valorização do imóvel afecto ao alojamento local. Aconselhamos que, antes de afectar o seu património pessoal à sua esfera empresarial, consulte um contabilista para que analise e lhe aconselhe o melhor enquadramento fiscal.

Fontes: Previsão e Paulo Silva